Moskiewski rynek mieszkań gotowych do zamieszkania zalewany jest przez „turystów apartamentowych”

Późną wiosną i wczesnym latem na rynku wtórnym nieruchomości w stolicy zaczął kształtować się nowy, silny trend – na tle spadających zysków z rublowych depozytów wielu posiadaczy depozytów bankowych zwróciło uwagę na gotowe mieszkania. Obecnie mieszkania z drugiej ręki, w zależności od lokalizacji i projektu, kosztują średnio o 25–50% mniej niż nowe budownictwo, a w przypadku dalszej obniżki stopy bazowej banku centralnego mają dobre perspektywy inwestycyjne.

Jak powiedział MK Siergiej Szloma, dyrektor działu rynku wtórnego w INKOM-Real Estate, od kwietnia na moskiewskim rynku wtórnym rośnie potencjalny popyt, co nie przekłada się na podwyżki i transakcje - tak zwana „apartamentoturystyka” zaczęła zyskiwać na sile, kiedy potencjalni nabywcy interesują się nieruchomościami, umieszczają wybrane przez siebie nieruchomości na stronie internetowej w koszyku swojego konta osobistego, oglądają je, ale nie dokonują zakupów.

Według niego pojawił się pewien typ nabywców — są to posiadacze wygasających w najbliższych miesiącach depozytów bankowych w rublach. Nie są oni pewni, czy wysoka rentowność depozytów utrzyma się na tym samym poziomie i szukają opcji zabezpieczenia zysków. Ci „turyści” chodzą, patrzą i myślą: czy coś kupić? „Udział takich „turystów” na rynku wtórnym nieruchomości podwoił się w porównaniu z pierwszym kwartałem tego roku i wynosi obecnie około 30%. Ale zrealizowany popyt nie rośnie: liczba zaliczek i transakcji jest mniej więcej równa z miesiąca na miesiąc” — zauważył analityk.

— Odroczony popyt akumuluje się teraz — podkreślił Shloma. — Mówiąc obrazowo, wisi nad rynkiem jak czapka śnieżna i jest gotowa spaść, gdy słońce ją roztopi. To znaczy, że główna stopa procentowa banku centralnego spadnie. Oczywiste jest, że gdy stopa procentowa banku centralnego zostanie skorygowana i zmienią się warunki depozytów, nastąpi napływ kupujących ze względu na osoby, które trzymają pieniądze w depozytach, a także przyjdą posiadacze kredytów hipotecznych. Ogólnie rzecz biorąc, spodziewany jest ciekawy obraz, ale na razie rynek jest nudny.

Późną wiosną i wczesnym latem podaż i liczba transakcji na rynku wtórnym w Moskwie, przy faktycznym braku kredytów hipotecznych, nie rosną, ale też nie maleją, przyznają eksperci. W związku z tym koszty mieszkań są stabilne: nawet na tle powszechnych podwyżek cen inflacja na rynku wtórnym jest bliska zeru.

Według Shlomy średnia cena za metr kwadratowy na rynku wtórnym starej Moskwy wynosi obecnie 283,3 tys. rubli, na rynku nowych budynków 451 tys. rubli - różnica 59%. Należy jednak wziąć pod uwagę, że jest to średnia arytmetyczna ceny za metr kwadratowy i że w starych granicach Moskwy znajduje się bardzo mało nowych budynków klasy ekonomicznej, podczas gdy podaż wtórna składa się głównie z nieruchomości z rynku masowego.

„Na podstawie wyników z maja ubiegłego roku liderami sprzedaży w starej Moskwie były najtańsze segmenty mieszkaniowe – pięciopiętrowe budynki z płyt i cegły. Najtańsze działki – kawalerki i jednopokojowe apartamenty – są „wypłukiwane” z rynku w pierwszej kolejności, co wskazuje na ograniczony popyt na wypłacalność” – powiedziała MK Jelena Miszczenko, szefowa działu nieruchomości miejskich i podmiejskich w NDV Supermarket Real Estate.

Kupują głównie za gotówkę. Według jej danych 80-85% transakcji dokonywanych jest za gotówkę, a tylko 10-15% na kredyt. W gotowych mieszkaniach klasy comfort nabywcy zaciągają niewielkie pożyczki od 1,5 do 4 mln rubli.

Ze względu na fakt, że lwia część nabywców (około 90%) trafia na moskiewski rynek wtórny nieruchomości za własne pieniądze, uzyskane między innymi ze sprzedaży mieszkania w transakcji alternatywnej i z oszczędności na depozytach, ukształtował się nowy trend - wzrosło zainteresowanie mieszkaniami o wygodnych układach, w dobrym stanie i z solidnym nowoczesnym remontem. Takie nieruchomości, według Siergieja Szlomy, zajmują około 70% popytu na rynku wtórnym. A tylko 30% przypada na działki z niższego segmentu cenowego.

Jeśli wcześniej, przy kredytach mieszkaniowych na przystępne ceny, posiadacze kredytów hipotecznych stanowili większość kupujących i szukali głównie najbardziej ekonomicznych, to teraz klienci, którzy mają całą kwotę na zakup, wybierają jakość. Wielu rezygnuje z depozytów bankowych i kupuje mieszkania z możliwością natychmiastowego zamieszkania.

Według Eleny Miszczenko, w nadchodzących miesiącach wtórny rynek nieruchomości może stać się beneficjentem z powodu braku niezbędnej podaży na rynku nowych budynków. Biorąc pod uwagę, że rynkowe stawki kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym i wtórnym prawie się zbliżyły, kupujący wybierze gotowe mieszkania. Ponadto na wtórnym rynku nieruchomości panują bardziej elastyczne warunki sprzedaży - można wynegocjować rabat ze sprzedawcą. Średnio wynosi on 5-8%. Ale jeśli sprzedawca pilnie potrzebuje sprzedać mieszkanie, może zrzucić 500 tysięcy rubli lub nawet więcej. W związku z tym rynek pierwotny nie jest gotowy na znaczące obniżenie ceny.

Latem można kupić dom w dobrej cenie, ponieważ sprzedawcy chętniej obniżają cenę. „Trzeba jednak pamiętać, że o tej porze roku wybór jest mniejszy — wielu sprzedawców wycofuje swoje nieruchomości z rynku na lato. Jak pokazuje nasza długoterminowa obserwacja rynku nieruchomości, popyt spada latem, a od końca sierpnia do września aktywność kupujących powraca” — zauważył ekspert.

Według prognozy Siergieja Szlomy radykalne zmiany w segmencie wtórnym są mało prawdopodobne tego lata, ponieważ tańsze kredyty hipoteczne są mało prawdopodobne w najbliższej przyszłości. „Spory napływ nabywców jest spodziewany, gdy Bank Rosji obniży podstawową stopę procentową do 12%. Ale to nie nastąpi szybko, Bank Centralny nie potrzebuje gwałtownej redukcji podstawowej stopy procentowej, ponieważ mogłoby to ponownie przyspieszyć inflację” – podsumował analityk.

Według Olega Repczenki, szefa Centrum Analitycznego Wskaźników Rynku Nieruchomości, rynek nieruchomości w stolicy nadal znajduje się na rozdrożu. Czynnik geopolityczny i intrygi wokół „klucza” Banku Centralnego stwarzają dużą niepewność. Wielu spodziewa się, że już wkrótce, wraz ze spadkiem rentowności depozytów, ogromne oszczędności ludności popłyną do nieruchomości, gdzie powstanie deficyt podaży z powodu spowolnienia uruchamiania nowych projektów przez deweloperów, a ceny znów wzrosną.

Opublikowano w gazecie „Moskowskij Komsomolec” nr 29542 z dnia 17 czerwca 2025 r.

Nagłówek w gazecie: Inwestorzy zainteresowani mieszkaniami na rynku wtórnym